Versicherungen für
Hausverwalter

Wenn ein Hausmeister einen Wasserschaden verursacht, kommt es entscheidend darauf an, wer der Arbeitgeber ist und wie der Hausmeister in das Gefüge der Hausverwaltung bzw. Eigentümergemeinschaft eingebunden ist. Danach richtet sich, welche Versicherung einspringt.

🔍 1. Für wen arbeitet der Hausmeister?

a) Angestellter der Hausverwaltung

• Dann haftet der Arbeitgeber (Hausverwaltung) für Schäden durch seinen Mitarbeiter im Rahmen der Betriebshaftung.
• Die Betriebshaftpflichtversicherung der Hausverwaltung kommt für Personen- und Sachschäden auf.

👉 Versicherung: Betriebshaftpflicht der Hausverwaltung

b) Angestellter der Eigentümergemeinschaft (z. B. über Teilzeitvertrag)

• Dann haftet die WEG / der Eigentümer für Fehler des Hausmeisters.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder ggf. die Gebäudeversicherung der WEG kann leisten, je nach Schadenart.

👉 Versicherung: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder Gebäudeversicherung

c) Externer Dienstleister / Subunternehmen

• Dann haftet der Hausmeisterdienst selbst, z. B. wenn er als selbstständiger Unternehmer mit der Betreuung beauftragt ist.
• Seine eigene Betriebshaftpflichtversicherung muss für den Schaden aufkommen.

👉 Versicherung: Betriebshaftpflicht des beauftragten Unternehmens

📌 2. Hausmeister Schadenfälle und zuständige Versicherung:

⚠️ Grobe Fahrlässigkeit:

Wenn der Hausmeister grob fahrlässig oder vorsätzlich handelt, z. B. Anweisungen ignoriert oder gegen Vorschriften verstößt, kann der Schaden nicht vollständig durch Versicherungen gedeckt sein.
→ Es kann zu Regressforderungen gegenüber dem Hausmeister oder dem Auftraggeber kommen.

✅ Fazit:

Welche Versicherung greift, hängt davon ab:

• Wer der Arbeitgeber des Hausmeisters ist,
• wie der Schaden entstanden ist,
• und ob eine entsprechende Versicherung korrekt besteht.

In der Praxis zahlt oft:

• die Gebäudeversicherung (wenn es sich um Gebäudeschäden handelt),
• die Betriebshaftpflicht (bei handwerklichem Fehlverhalten),
• die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (bei Eigentümerverantwortung).

In diesem Fall handelt es sich um einen echten Vermögensschaden, verursacht durch eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung. Die zuständige Versicherung ist daher ganz klar:

✅Zuständig ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Hausverwaltung

Warum greift die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ?

• Die Hausverwaltung hat eine vertragliche Pflicht zur Mieteinnahme (z. B. laut Verwaltervertrag oder Vollmacht).
• Durch das Versäumnis des Mietinkassos (z. B. Mahnwesen nicht durchgeführt, Kündigung zu spät eingeleitet) ist dem Eigentümer ein finanzieller Schaden entstanden:
  ➤ Kein Mietfluss, evtl. zusätzliche Rechtskosten, Zahlungsausfälle, Verzögerung bei Kündigung etc.
• Dies ist kein Personen- oder Sachschaden, sondern ein reiner Vermögensschaden – und genau dafür ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung da.

🔍 Abgrenzung zu anderen Versicherungen:

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zahlt nur, wenn:

• ein tatsächlicher Fehler nachweisbar ist (z. B. Mahnfrist verpasst, Kündigung unterlassen),
• ein klar bezifferbarer Schaden entstanden ist,
• und keine vorsätzliche Pflichtverletzung vorliegt.

🔧 Ein weiteres Beispiel aus der Praxis:

Die Hausverwaltung versäumt es, nach mehrfacher Ankündigung ein gerichtliches Mahnverfahren gegen einen säumigen Mieter einzuleiten.
Der Mieter zieht später aus, hinterlässt Mietrückstände über mehrere Tausend Euro.
Der Eigentümer klagt auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Mietverwaltung.
Ergebnis: Die Vermögensschadenhaftpflicht der Hausverwaltung kommt für den Schaden auf (ggf. abzüglich Selbstbehalt).

✅ Fazit:

Versäumte Mieteintreibung = echter Vermögensschaden → Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist zuständig.

Diese Versicherung ist für jede Hausverwaltung unerlässlich, da selbst kleine Fristversäumnisse schnell zu Klagen und erheblichen Haftungsrisiken führen können.

In diesem Fall liegt ein Vermögensschaden durch Pflichtverletzung der Hausverwaltung vor – konkret durch Unterlassung einer erforderlichen Instandhaltungsmaßnahme, wodurch sich ein Schaden verschlimmert hat.

Die zuständige Versicherung ist abhängig von der Art des Schadens, daher hier eine fachlich exakte Betrachtung:

🔍 1. Wenn der Schaden  ein echter Vermögensschaden (z. B. Mehrkosten durch spätere Reparatur) ist.

✅ In diesem Fall ist Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Hausverwaltung zuständig.

Beispiel:

Die Hausverwaltung ignoriert Hinweise auf einen kleinen Rohrleck. Wochen später ist ein größerer Wasserschaden entstanden, weil das Rohr komplett gebrochen ist. Die Reparaturkosten sind nun 10.000 € statt 1.000 €.
→ Der Eigentümer oder die WEG fordert die Differenz als Schadensersatz.

👉 Es handelt sich um einen echten Vermögensschaden durch pflichtwidriges Unterlassen.
→ Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Hausverwaltung zahlt (ggf. mit Selbstbehalt), sofern kein Vorsatz vorliegt.

🔧 2. Wenn der Schaden ein Sachschaden (z. B. Gebäudeteil beschädigt, Wasser tritt aus) ist.

• Die Gebäudeversicherung des Eigentümers oder der WEG übernimmt den unmittelbaren Sachschaden, z. B. Wasserschaden, Putzschäden, Estrich.
• ABER: Wenn die Gebäudeversicherung den Schaden bezahlt, prüft sie, ob sie die Hausverwaltung in Regress nehmen kann – wegen Obliegenheitsverletzung (Nichtveranlassung der Reparatur).

👉 In dem Fall greift wieder die Betriebshaftpflichtversicherung der Hausverwaltung – aber nur, wenn es sich um einen Sachschaden mit Drittwirkung handelt.

🔁 Kombination aus verschiedenen zuständigen Versicherungen:

• Vorsatz ist nie versichert.
  Wenn die Hausverwaltung bewusst eine Maßnahme blockiert oder ignoriert, kann der Versicherungsschutz entfallen.
• Vertragsdetails sind entscheidend:
  Ob die Verwaltung überhaupt zuständig  für die Maßnahme war, muss im Verwaltervertrag geprüft werden.

✅ Fazit :

Wenn eine Hausverwaltung wichtige Reparaturen unterlässt und dadurch ein größerer Schaden entsteht, zahlt:

• Die Gebäudeversicherung, wenn ein Sachschaden entstanden ist.
• Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, wenn dem Eigentümer durch die Verzögerung ein finanzieller Mehraufwand entstanden ist.
• Möglicherweise zusätzlich die Betriebshaftpflicht, falls es sich um fahrlässiges Fehlverhalten mit Drittschaden handelt.

In diesem Fall greift nicht die Versicherung der Hausverwaltung selbst, sondern in erster Linie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung des Eigentümers des Grundstücks bzw. Gebäudes.

• Grundsätzlich haftet der Eigentümer für Schäden durch Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
• Wenn aber die Hausverwaltung vertraglich die Pflicht zur Organisation der Sicherung (z. B. Winterdienst) übernommen hat und dies grob fahrlässig oder nicht erfüllt, haftet zusätzlich die Hausverwaltung – persönlich und mit dem eigenen Vermögen.

Welche Versicherung greift?

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (des Eigentümers)

✅ Primär leistungspflichtig.
Diese Versicherung prüft, ob eine Haftung besteht, wehrt unberechtigte Forderungen ab und zahlt berechtigte Schäden (z. B. Schmerzensgeld, Behandlungskosten).

Betriebshaftpflichtversicherung der Hausverwaltung

✅ Greift, wenn die Hausverwaltung selbst haftbar gemacht wird, z. B. weil sie ihre Pflicht zur Verkehrssicherung (z. B. Räumpflicht beauftragen und kontrollieren) nicht erfüllt hat.

 So gehen Sie bei der Schadensabwicklung vor:

1. Der verletzte Mieter stellt Ansprüche (z. B. Schmerzensgeld, Verdienstausfall).
2. Die Ansprüche gehen an den Eigentümer → gemeldet an dessen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
3. Diese prüft:
   • Wurde die Verkehrssicherungspflicht verletzt?
   • Wer war verantwortlich?
4. Wird festgestellt, dass die Hausverwaltung Pflichten verletzt hat, wird diese in Regress genommen.
5. Die Betriebshaftpflicht der Hausverwaltung kommt dann zum Einsatz und übernimmt ggf. Kosten.

✅ Fazit:

• Primär: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung des Eigentümers wird beansprucht.
• Sekundär, bei Pflichtverletzung von Seiten der Hausverwaltung: Betriebshaftpflichtversicherung der Hausverwaltung.

→ Eine saubere Abgrenzung der Verantwortlichkeiten im Verwaltervertrag ist daher ebenso wichtig wie der passende Versicherungsschutz.